Hà Nội tạm dừng phân lô, tách thửa đối với đất nông nghiệp, trừ một số trường hợp cụ thể

Ghi nhận tại một số địa phương như: Thạch Thất, Quốc Oai, Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn…, tình trạng một số cá nhân, doanh nghiệp nhỏ mua gom đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm, thậm chí cả đất rừng từ người dân ở trong các thôn, xóm, làng rồi phân lô, bán nền gây nhiễu loạn thị trường những năm gần đây. Điều đáng nói là việc xin chuyển đổi đất vườn sang đất ở rồi tách thửa để bán khiến cho giá bán đất cao hơn nhiều so với đất ở của người dân xung quanh. Hầu hết các khu đất phân lô, bán nền sau thời gian mua đi bán lại nhộn nhịp đều bị bỏ hoang, không xây dựng, người ở…

Điển hình tại xã Bình Yên (huyện Thạch Thất), trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở trên địa bàn tăng mạnh trong thời gian qua. Năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88 ha, đến năm 2020 đã tăng thêm 5,9 ha, nâng tổng diện tích đất ở của xã lên 251,85 ha (2,4%) và năm 2021 tăng thêm 6,42 ha, lên 252,3 ha (2,6%). Dự kiến năm 2022, xã Bình Yên sẽ tăng thêm 10 ha. Hay tại xã Cổ Đông (Thị xã Sơn Tây), trong năm 2021, toàn xã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, số hồ sơ được duyệt khoảng 100 hồ sơ với tổng diện tích hơn 7 ha. Hiện trên địa bàn xã này đang có khu đất phân thành 120 ô đất đang được môi giới chào bán…

Anh N.V.H hiện trú tại xã Bình Yên, huyện Thạch Thất cho biết, ở địa phương này tình trạng khách đến xem và mua đất diễn ra khá tấp nập. Không chỉ mua những mảnh đất diện tích vài trăm m2, nhiều người đã bỏ tiền mua những miếng đất to từ 1.000 m2 đến 3.000 m2 (có sổ đỏ, trong đó gồm cả đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm). Sau đó, người mua tiến hành làm thủ tục với các cấp chính quyền xã, huyện để xin chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở rồi làm hạ tầng và chia tách thành các ô nhỏ để bán.

"Ở đây, mỗi thửa tách ra có diện tích từ 60 đến 80 m2 nên rất dễ bán, với giá từ 16 triệu đến 25 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí. Đáng chú ý, đối với những khu phân lô diện tích lớn được đầu tư quảng cáo rầm rộ còn "sốt" hơn nhiều, chẳng hạn như 108 lô đất Bãi Dài ở xã Tiến Xuân, các khu đất quy mô hàng chục lô tại thôn Sen Trì, xã Bình Yên", anh N.V.L cho biết.

Trước thực trạng trên, để ngăn chặn tình trạng "tùy tiện" phân lô, tách thửa, chống nhiễu loạn Thị Trường Bất Động Sản, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã ban hành văn bản đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng phân lô, tách thửa đối với đất nông nghiệp, trừ một số trường hợp cụ thể.

Trước mắt, Sở yêu cầu UBND các quận, huyện, thị xã kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ ngày 1/1/2017 đến hết ngày 31/1/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2 (bao gồm thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất) đã được UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

UBND các quận, huyện kiểm tra, rà soát, báo cáo những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất; đồng thời, căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và điều kiện cụ thể tại địa phương để đề xuất, kiến nghị cụ thể về các nội dung như: Điều kiện thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất tại địa phương (gồm thửa đất ở, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất đất nuôi trồng thủy sản; đất nông nghiệp khác). Các trường hợp không được phép tách thửa đất; việc quản lý đối với thửa đất có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu; việc quản lý đối với trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông sử dụng chung trên diện tích đất không phải là đất ở.

Cũng theo chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, trong thời gian UBND thành phố Hà Nội chưa có quy định cụ thể về các nội dung trên, UBND các quận, huyện, thị xã phải tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở cho đến khi thành phố có quy định cụ thể.Chi tiết tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Quá trình giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất ở, UBND cấp huyện căn cứ: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, quy định tại Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND Thành phố Hà Nội.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội yêu cầu UBND các quận huyện không thực hiện việc tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở trong các trường hợp sau: Tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tự nguyện trả lại đất cho nhà nước; tặng, cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà cho hộ nghèo, nhà cho người có công với cách mạng mà các thửa đất sau khi chia tách đảm bảo các điều kiện tương tự quy định tại Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội. Tách thửa đất để phân chia thửa đất theo quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; tách thửa đất do chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để thực hiện dự án đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; các thửa đất do Nhà nước tách thửa để giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận đầu tư…

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội yêu cầu Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chỉ đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện, thị xã phối hợp chặt chẽ với UBND các quận, huyện, thị xã trong quá trình thực hiện các nội dung trên cho đến khi có quy định, hướng dẫn của UBND thành phố Hà Nội.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường giao dịch đất vùng ven đô sẽ bị ảnh hưởng sau khi văn bản của Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội được ban hành. Giao dịch cũng sẽ trầm lắng hơn vì không còn nhiều sự tham gia của giới đầu tư nên trước mắt có thể giúp giảm cơn "sốt" ngắn hạn trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật chưa có chế tài đủ mạnh để điều chỉnh vấn đề này. Hiện tượng tách thửa, phân lô đã bộc lộ nhiều bất cập, hệ lụy và cần thiết phải có sự điều chỉnh mạnh mẽ bởi hệ thống pháp luật.