Thị trường bất động sản quý IV kịp thích ứng với tình hình mới?

Thị trường trầm lắng

Kênh batdongsan.com.vn công bố, mức độ quan tâm của nhà đầu tư đến thị trường sụt giảm mạnh trong quý III do ảnh hưởng tiêu cực bởi diễn biến phức tạp của đợt dịch COVID-19 lần thứ 4 kéo dài. Nguồn cung dự án và nhu cầu trên thị trường giảm khá mạnh trong 2 tháng 7 - 8. Lượng tin đăng và mức độ quan tâm đến BĐS toàn trang giảm lần lượt 22% và 12% trong tháng 7. Tháng 8 tiếp tục có mức giảm sâu hơn, lần lượt là 58% và 27% so với tháng liền trước.

Các tỉnh, thành phố có mức giảm mạnh nhất trong tháng 7 là Phú Yên (37%), Bình Dương (35%), Đồng Nai (35%), TP Hồ Chí Minh (33%), Khánh Hòa (32%) và trong tháng 8 là Đà Nẵng (49%), Bình Dương (40%), Hà Nội (36%), Đồng Nai 35%). Đây đều là những khu vực có số ca nhiễm COVID-19 lớn nhất cả nước. Loại hình BĐS có mức sụt giảm mạnh nhất cả về nguồn cung và nguồn cầu là nhà riêng/nhà mặt phố, căn hộ chung cư và đất nền. Trong tháng 8, Hà Nội có mức giảm mạnh ở cả hai Thị Trường Bđs bán và cho thuê so với TP Hồ Chí Minh, mức giảm lần lượt của hai khu vực là 36% và 17% so với tháng 7.

Còn theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đợt dịch COVID-19 lần thứ 4 ở Việt Nam đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng, gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam nói chung. Hoạt động kinh doanh sản xuất của nhiều ngành, nghề bị đình trệ, đứt gãy chuỗi cung ứng. Ngành BĐS không phải là một ngoại lệ. Do phải giãn cách xã hội ở hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước, thị trường giao dịch BĐS gần như ngưng trệ hoàn toàn.

Tại Hà Nội, trong quý III/2021, nguồn cung BĐS tiếp tục nằm ở mức thấp nhất so với cùng kỳ các kỳ trước. Chung cư vẫn là sản phẩm chủ đạo khi chiếm đến 87,3% tổng nguồn cung, chủ yếu nằm ở các quận Hoàng Mai, Từ Liêm, Thanh Xuân và Cầu Giấy. Trong đó, sản phẩm căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng thấp nhất trong cơ cấu nguồn cung căn hộ của quý III, khi chỉ đạt 3,5% tổng lượng cung và nằm ở xa khu trung tâm. Tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 5.886 sản phẩm (chủ yếu là căn hộ, với 5.141 sản phẩm). Lượng giao dịch đạt 1.745 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 29,6%.

Đối với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, mặc dù trong thời gian qua, BĐS du lịch nghỉ dưỡng gần như "tê liệt" vì giãn cách xã hội, nhiều cơ sở du lịch không có doanh thu, nhưng các dự án phát triển BĐS du lịch – nghỉ dưỡng vẫn cho thấy những dấu hiệu khả quan. Lượng sản phẩm đang chào bán trên thị trường trong quý II đạt 7.206 sản phẩm, giao dịch đạt 2.280 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 31,6%. Các tỉnh, thành phố ghi nhận có sản phẩm chào bán gồm: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Yên, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc… Trong đó, Quảng Ninh là khu vực có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất.

Trong khi đó, phân khúc BĐS công nghiệp ghi nhận khoảng 370 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích 115.200 ha. Mặc dù bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh, nhưng hầu hết các khu công nghiệp vẫn duy trì hoạt động sản xuất bình thường, ngoại trừ một số địa phương có số ca lây nhiễm lớn và phải thực hiện giãn cách theo Chỉ thị 16.

Đối với thị trường bán lẻ, cụ thể là phân khúc cho thuê thương mại, bán lẻ, tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, chỉ có số ít trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ đồ thực phẩm thiết yếu có hoạt động. Nhiều hệ thống cửa hàng, cửa hiệu, cơ sở kinh doanh và dịch vụ đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng, vì phải đóng cửa, dừng hoạt động do giãn cách xã hội. Hiện tượng cơ sở kinh doanh phải trả lại/giảm bớt mặt bằng thuê cho chủ diễn ra phổ biến, đặc biệt là các đô thị lớn ước đến 50%...

Dự báo thị trường quý IV/2021

Kênh batdongsan.com.vn dự báo 9 kịch bản có thể xảy ra trên Thị Trường Bđs trong quý IV/2021. Một là, tháng 10/2021 nhiều thành phố lớn và nhiều địa phương trên cả nước hoàn thành cơ bản tiêm vaccine cho đối tượng từ 18 tuổi, cùng với việc sàng lọc cách ly người lây nhiễm COVID-19, tạo ra nhiều khu vùng xanh an toàn sẽ tạo điều kiện cho các địa phương gỡ dần các biện pháp hạn chế chống dịch; kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới, bao gồm hoạt động phát triển dự án BĐS và thị trường giao dịch BĐS.

Hai là, nguồn cung trên thị trường không có nhiều cải thiện, các dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư (số lượng lớn) chắc chắn vẫn gặp nhiều khó khăn chưa thể tham gia thị trường. Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch, mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ba là, giá bất động sản quý IV sẽ được điều chỉnh tương đương cùng kỳ năm 2020. Những dự án không điều chỉnh, vẫn giữ giá như đầu quý II/2021 chắc chắn sẽ có tỷ lệ hấp thụ thấp. Thị trường vẫn chịu áp lực tăng giá BĐS vì nguồn cung thấp, giá đất tăng (giải phóng mặt bằng) thuế đất tăng, nguyên vật liệu và thiết bị tăng, nhân công tăng...