Sửa Luật Đất đai để phát triển thị trường bất động sản - Bài 1: Xung đột từ hành lang pháp lý

Do đó, việc chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển rất phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, ngáng đường phát triển của khu vực kinh tế tư nhân... Đặc biệt, những mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai với các Luật: Đầu tư, Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản đang trở thành “rào cản” đối với sự phát triển của Thị Trường Bất Động Sản và chỉ được “hóa giải” khi sửa luật.

Bài 1: Xung đột từ hành lang pháp lý

Hiện nay, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đang có những mâu thuẫn, chồng chéo với Luật Đất đai 2013, là rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi có mâu thuẫn thì việc áp dụng hành lang pháp lý này sẽ rất khó khăn và chính xung đột pháp luật cũng là cơ hội phát sinh tham nhũng, tiêu cực.

Những kẽ hở

Các chuyên gia viện dẫn, một số điểm xung đột, chồng chéo đang tồn tại giữa các luật này mà điển hình là mâu thuẫn trong thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai; hay thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư…

Theo Luật sư Đặng Văn Cường – Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, nhìn chung, các xung đột, chồng chéo này đã tạo ra nhiều cản trở, hạn chế trong quá trình thực thi trên thực tế, phát sinh chi phí lớn và rủi ro cao, làm mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Xung đột này đã tạo ra thực tiễn thực thi rất khác nhau giữa các địa phương. Nó cũng là cơ hội phát sinh các nhũng nhiễu, tiêu cực trong thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, những kẽ hở trong các quy định pháp luật về đất đai liên quan đến thủ tục pháp lý về giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai cũng tạo vỏ bọc cho các giao dịch ngầm như hạ giá nhà đất để “né” thuế; găm thủ tục chuyển nhượng, trước bạ sang tên để tiếp tục mua bán, sang tay nhằm trốn thuế, gây thất thu ngân sách.

Ông Lê Đình Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Everland dẫn chứng, hiện giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư đang có những chồng chéo, vướng mắc. Trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải có đất ở mới có thể đề xuất dự án về nhà ở. Nhưng khi làm thủ tục chuyển đổi thành đất ở thì lại quy định dự án phải có phê duyệt. Như vậy, câu chuyện luẩn quẩn con gà hay quả trứng có trước đang khiến nhiều nhà đầu tư bị ách tắc. Điều này gây lãng phí rất lớn cho nhà đầu tư và kéo Thị Trường Bất Động Sản phát triển chậm lại.

Một số quy định của Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; trong đó, có một số nội dung mới phát sinh trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh và vẫn còn nhiều rào cản cho sự phát triển kinh tế, điển hình là thị trường bất động sản.

Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn diễn ra...

Cùng đó, hệ thống tài chính đất đai gồm định giá đất và thuế đất vẫn chưa đạt được trạng thái cần thiết của chuẩn mực quản lý phù hợp; tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến; khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ lệ lớn, là nguy cơ gây ra những bất ổn trong xã hội; khó khăn trong khâu giao đất và thuê đất trực tiếp từ nhà nước và việc tiếp cận, thực thi pháp luật về đất đai.

Trói chân thị trường

Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường nhận xét, trước những tác động từ đại dịch, năm 2021 và cả năm 2022, Thị Trường Bất Động Sản vẫn còn tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn, thách thức. Mặc dù cuối năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã ký, ban hành Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai, nhưng thực tế những sửa đổi này chưa giải quyết triệt để các vấn đề tồn đọng. Nút thắt lớn nhất vẫn tồn tại bấy lâu nay chính là tính pháp lý.

Chỉ tính riêng một phân khúc điển hình được dư luận, cơ quan quản lý, doanh nghiệp nhiều lần phản ánh, đề cập đến là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với những sản phẩm mới như condotel, shophouse... Sản phẩm đã hình thành do nhu cầu phát triển của thị trường nhưng lại chưa có được giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sở hữu chỉ 50 năm do cho được “xướng tên” trong Luật Đất đai cũng như một số luật liên quan gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư.

Trong khi khuyến khích phát triển du lịch và tăng tỷ trọng từ ngành “công nghiệp không khói” thì phân khúc nghỉ dưỡng – yếu tố liên quan mật thiết giúp bổ sung đáng kể hạ tầng cho ngành du lịch hiện vẫn chỉ phát triển bằng nguồn lực của doanh nghiệp lớn là chính chứ nhà đầu tư thứ cấp không mặn mà tham gia vì lo ngại tính pháp lý.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest cho rằng, từ năm 2013 trở về trước, doanh nghiệp tiếp cận dự án rất thuận lợi nhưng hiện nay việc này lại vô cùng khó khăn. Cái khó đầu tiên mà doanh nghiệp phải vượt qua đó là tiếp cận thông tin về quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương cũng như dự án trên địa bàn.

Nhiều doanh nghiệp đã từng nêu vấn đề, cơ hội đối với các doanh nghiệp không giống nhau, chưa bình đẳng. Những doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn luôn trong thế bị động, khó khăn khi muốn tiếp cận quỹ đất tại các địa phương. Tuy nhiên, ngay cả với các doanh nghiệp đã có dự án, có đất trong tay thì cái khó vẫn chưa dừng lại, ông Hiệp cho hay.

Nguyên nhân là do thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Cách tính giá đất hiện nay quy định trong Luật Đất đai hiện hành khiến doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu. Mà thời gian đồng nghĩa với cơ hội, làm gia tăng chi phí; thậm chí, quyết định sự thành bại của một dự án bất động sản hay sản xuất kinh doanh...Một doanh nghiệp phản ánh, hiện nay, việc tiếp cận thông tin về quy hoạch sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn. Các thông tin này thường không được công khai mà doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội đầu tư phải dựa vào mối quan hệ cá nhân hoặc mối quan hệ không chính thống. Trong khi tại các nước phát triển thì dữ liệu tra cứu, kênh thông tin tra cứu các thông tin về bất động sản là công khai, tạo cơ sở thu hút đầu tư nước ngoài hiệu quả.

Mặc dù quy định giá đất hiện nay cơ bản đã phù hợp với cơ chế thị trường, đảm bảo được lợi ích của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân nhưng trong quá trình triển khai chính sách này cũng xuất hiện nhiều bất cập, vướng mắc. Dễ dàng nhận thấy nhất là việc giá đất luôn thấp xa so với thị trường vào mọi thời điểm.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu dẫn chứng, trong khi Luật Đất đai hiện hành đưa ra nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thì trên thực tế lại chỉ bằng khoảng từ 20-30%. Tương tự, khung giá đất của nhiều tỉnh, thành phố cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa phương đó.

Thêm một bất cập được phản ánh đó là khâu xác định và thẩm định giá đất. Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể còn Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng Thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, tạo kẽ hở với cơ chế "xin – cho", gây nhũng nhiễu. Điều này, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

Không riêng doanh nghiệp, ngay cả người dân cũng bức xúc về việc áp đơn giá đất khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Ông Đức Minh – phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội chia sẻ, gia đình ông trải qua 2 lần mất đất do “dính” vào dự án xây dựng cầu Vĩnh Tuy năm 2002 và cải tạo mương K5B hồi năm 2015. Từ thửa đất hơn 120m2, nơi sinh sống của 3 hộ gia đình, sau 2 lần giải phóng mặt bằng, gia đình ông Minh chỉ còn lại 25m2.

“Số tiền đền bù theo quy định luôn thấp hơn giá thị trường lúc bấy giờ, thậm chí chỉ bằng 1/3 khiến gia đình không thể đủ mua mảnh đất chia cho 3 hộ. Đó là chưa kể, sau giải phóng mặt bằng, gia đình còn gặp khó khăn với hàng loạt mớ thủ tục hành khiến đến nay vẫn chưa làm được “sổ đỏ” dù đây là mảnh đất tổ tiên mấy đời sinh sống tại đây và để lại cho con cháu” – ông Minh ngậm ngùi chia sẻ.

Do đó, không chỉ doanh nghiệp mà ngay cả người dân cũng đều chung mong muốn cơ quan có thẩm quyền sớm sửa đổi các quy định của Luật Đất đai trên cơ sở thực tiễn, bám sát những khó khăn đã xảy ra trong thực thi cũng như quá trình quản lý của cơ quan Nhà nước để hài hòa lợi ích giữa các bên; đặc biệt là để người người dân đồng thuận chấp hành chủ trương chính sách của Nhà nước trong giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng, tránh tranh chấp khiếu kiện.

Thực tế đã bộc lộ quá nhiều xung đột từ hành lang pháp lý; trong đó, điển hình là những bất cập trong các quy định pháp luật về Thị Trường Bất Động Sản mà nổi bật nhất là Luật Đất đai 2013. Đây chính là những nút thắt đang tạo ra nhiều lực cản trong quá trình phát triển của Thị Trường Bất Động Sản.

Bài 2: Những nút thắt tạo lực cản