Những vấn đề 'nóng' về nhà đất khi sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS ban hành từ năm 2014 đã tạo ra hành lang pháp lý, thúc đẩy sự phát triển Thị Trường Bđs và nhà ở trong thời gian qua. Tuy nhiên, sau hơn 8 năm đi vào cuộc sống, trong quá trình thực thi, các luật này đã bộc lộ không ít bất cập, hạn chế, có nhiều quy định chồng chéo với các luật liên quan.

Đáng chú ý, theo khảo sát của Bộ Xây dựng, chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và đảm bảo quyền sở hữu nhà chung cư, là những vấn đề được nhiều ý kiến dự luận xã hội quan tâm. Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo 2 luật này mới đây do Bộ Xây dựng chủ trì, đại diện hàng loạt doanh nghiệp BĐS, chuyên gia kinh tế, BĐS cũng đã bày tỏ nhiều góp ý trái chiều về: Thời hạn sở hữu chung cư, lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội, định giá bán nhà ở xã hội…

Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị Trường Bđs (Bộ Xây dựng) nhận định, hiện nay, các chung cư cũ tại các thành phố khó cải tạo. Nguyên nhân chính là do câu chuyện về quyền sở hữu chung cư. Người dân cho rằng, quyền sở hữu chung cư là vô thời hạn, nên quyền phá dỡ cũng là do họ quyết định. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất cần có những quy định và việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn, để hạn chế khiếu nại và đảm bảo quyền lợi các bên liên quan.

Theo ý kiến nhiều chuyên gia, việc áp dụng thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đột phá lớn. Quy định về thời hạn sở hữu chung cư sẽ dựa vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định pháp luật về xây dựng. Thực trạng ở Việt Nam hiện nay, nhiều chung cư đang có nguy cơ xuống cấp nghiêm trọng, nhưng việc hủy bỏ, xây dựng lại không dễ, vì thực tế có không ít nhà cũ bị phá dỡ, được xây dựng mới phù hợp hơn với cuộc sống. Bên cạnh đó, người dân cần làm quen với loại hình sở hữu nhà chung cư có thời hạn, bởi không tài sản nào có thời hạn sở hữu lâu dài, điều này sẽ gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư trong tương lai gặp bế tắc.

Trái ngược, cũng có nhiều quan điểm cho rằng, nên giữ nguyên việc không áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư, dễ gây ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà chung cư, ảnh hưởng đến chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở chung cư của Chính phủ. Nếu muốn đưa quy định áp dụng thời hạn chung cư vào Luật, nên thực hiện trong một giai đoạn chuyển tiếp, song song với quy định cũ bằng cách áp dụng thời hạn sở hữu chung cư tại một số dự án nào đó để người mua nhìn nhận việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn là chuyện bình thường. Còn nếu đưa ngay vào có thể gây ra bất ổn cho Thị Trường Bđs hiện nay.

Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS, nếu đưa việc sở hữu chung cư có niên hạn vào áp dụng, dễ gây nên sự xáo trộn. Chung cư cũng là loại hình tài sản và là tích sản để thừa kế. Ngoài ra, niên hạn sử dụng chung cư phụ thuộc vào kết quả kiểm định của cơ quan chức năng, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình chưa chắc đã đảm bảo tính chính xác...

Đại điện các Sở Xây dựng cũng đồng ý với phương án không áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), vì sẽ làm tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện, vì phát sinh thêm thủ tục hành chính (kiểm định, gia hạn quyền sở hữu)...

Chính sách ưu đãi nhà ở xã hội

Tại Điều 97 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, ở khoản 2 Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, vốn Nhà nước ngoài đầu tư công, việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện có 2 phương án được đưa ra là giữ nguyên quy định hiện hành tại khoản 2 Điều 57 hoặc phương án 2 là chỉ định.Nhiều doanh nghiệp BĐS đề xuất chọn phương án 2, vì trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư; đồng thời, chấp thuận chủ đầu tư đối với nhà đầu tư đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ. Lý do là quy định này sẽ tương thích với pháp luật đất đai và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Đại diện Công ty Cổ phần Địa ốc Xanh miền Nam cho rằng, Điều 98 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê, khoản 1 quy định "được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất ở (bao gồm và phần diện tích đất ở được ưu đãi theo quy định tại khoản 3 Điều này) của dự án, trừ phần diện tích đất dành xây dựng các công trình nhằm mục đích kinh doanh theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt". Nhưng trường hợp này lại không thuộc 1 trong 6 trường hợp được quy định tại Điều 56 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), mà thuộc khoản 2, Điều 57 quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Nếu Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tại Điều 42 của Luật Đất đai hiện hành, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền sửa đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này có sự vênh giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở...

Một vấn đề cũng thu hút sự quan tâm của dư luận là hiện nay chưa có quy định cụ thể nào về việc chủ đầu tư được bàn giao đất sạch để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. Nếu chủ đầu tư bỏ tiền ra để đền bù, giải phóng mặt bằng, chắc chắn chi phí đầu tư sẽ tăng lên, dẫn đến giá bán nhà ở xã hội cho người dân sẽ tăng lên. Tại Điều 90 quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (sửa đổi, bổ sung Điều 49), người lao động phải có thường trú tại thành phố trực thuộc Trung ương, nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có thường trú thì phải có tạm trú tối thiểu 1 năm và phải đóng BHXH tại tỉnh, thành đó. Nhưng hiện nay, có nhiều lao động đang làm việc tại các chi nhánh của doanh nghiệp đóng trên địa bàn, nhưng tham gia BHXH tại trụ sở chính của công ty. Do đó, nếutheo quy định trên sẽ gây thiệt thòi cho những người lao động ở địa phương khác đến làm việc...

Bên cạnh những vấn đề trên, nhiều vấn đề khác như hoán đổi đất xây dựng nhà ở xã hội, đất ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội, định giá bán nhà ở xã hội… cũng được nhiều chuyên gia thảo luận, góp ý.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) song song với việc sửa đổi Luật Đất đai, nhằm đảm bảo đồng bộ trong quá trình triển khai.