Đồng bộ pháp luật kinh doanh bất động sản để minh bạch thị trường

Những bất cập nảy sinh

TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản (BĐS) Hà Nội chia sẻ, từ năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS ra đời, đến nay đã có nhiều hệ luỵ, biến tướng nảy sinh. Thị trường BĐS đã chứng kiến nhiều hệ luỵ mà nhà đầu tư "ôm nợ", những bài học về mua bán, giao dịch BĐS không qua sàn. Đón cử, như các biến tướng của mô hình Công ty Alibaba, Công ty đa cấp trá hình không có chuyên môn, không có tài chính, "liều lĩnh" huy động góp vốn và vỡ nợ, khiến hàng loạt nhà đầu tư "ngã ngựa"... Đây là những vẫn đề cần phải siết chặt, bổ sung vào Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, để kịp thời khắc phục những hệ luỵ, làm cho thị trường minh bạch và hạn chế tình trạng lừa đảo, tranh chấp các quyền lợi xung đột giữa các bên bán, bên mua, bên trung gian, môi giới.

Theo ThS. Đoàn Tiến Lập, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Sở Xây dựng Hòa Bình), Luật Kinh doanh BĐS 2014 hiện đã nảy sinh một số bất cập khi áp dụng vào thực tiễn. Thực tế, đối với kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, mặc dù Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn. Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định việc thanh toán như một hợp đồng mua bán nhà ở. Nguyên nhân của tình trạng này là do Luật Kinh doanh BĐS không quy định hợp đồng đặt cọc. Hay đối với nhà ở xã hội cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, cam kết giao dịch, rồi thu tiền chênh lệch như nhà ở thương mại, thì không còn tính chất là chính sách xã hội nữa... Vì vậy, cần bổ sung các quy định điều chỉnh rõ ràng hơn.

Mặt khác, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã quy định khá chi tiết về các loại hình kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, trong thực tế vẫn còn những hạn chế nhất định, thiếu quy định quản lý các loại hình BĐS hình thành trong tương lai. Do đó, cần phải bổ sung các quy định siết chăt loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng “condotel” và quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư các dự án trong tương lai phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng “condotel”.

Còn bà Nguyễn Thị Hiên, Phó Trưởng Phòng Quản lý nhà và Thị Trường Bđs (Sở Xây dựng Bắc Ninh) cho biết, để công tác quản lý dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh BĐS ở các địa phương được chặt chẽ và thống nhất hơn, kiến nghị Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cần bổ sung quy định về thời gian thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh BĐS. Trong quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành chưa có quy định về chế tài xử lý đối với các trường hợp vi phạm về thời gian thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh BĐS, dẫn tới việc các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian thực hiện dự án mà không có công cụ để xử lý.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định về hành lang pháp lý của sàn giao dịch BĐS, nhằm công khai các giao dịch qua sàn nếu sàn không tự giác báo cáo và bổ sung quy định về xác định hành vi trong hoạt động kinh doanh BĐS, nhất là hoạt động môi giới BĐS, làm cơ sở xác định hành vi giao dịch, xử phạt vi phạm hành chính...

Sớm tháo gỡ những "nút thắt" pháp lý

Trước những bất cập trên, theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Trưởng phòng Quản lý Thị Trường Bđs (Bộ Xây dựng), Bộ đang tập trung nghiên cứu, sửa đổi và xây dựng các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường minh bạch, nổi bật nhất là 2 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở hiện đang chờ Chính phủ phê duyệt để trình Quốc hội sửa luật.Việc sửa đổi, bổ sung các luật này tập trung vào 4 nhóm quy định, chính sách: Nhóm chính sách liên quan đến kinh doanh BĐS. Dự thảo luật sẽ làm rõ hơn phạm vi, các đối tượng, loại hình BĐS được đưa vào kinh doanh, đảm bảo rõ ràng hơn về các trường hợp công trình, nhà ở có sẵn, công trình, nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhóm quy định về kinh doanh BĐS làm rõ những vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh của các sàn BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS, các cơ sở đào tạo môi giới BĐS. Trong dự thảo lần này sẽ đưa các nội dung về việc bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch.

Nhóm chính sách liên quan đến điều tiết thị trường được bổ sung mới và nhóm chính sách liên quan đến quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

“Bộ Xây dựng đã có những đề xuất liên quan đến xây dựng các hệ thống thông tin về Thị Trường Bđs; phân định trách nhiệm cụ thể về trách nhiệm quản lý Nhà nước giữa các bộ ngành, các địa phương để tránh việc chồng chéo, ngăn chặn các sai phạm có thể xảy ra trong trên Thị Trường Bđs; đồng thời; tiếp tục nghiên cứu sửa đổi các chính sách ngoài Luật Kinh doanh BĐS, nhằm thu hút đầu tư vào thị trường tại Việt Nam. Đáng chú ý, Bộ đang triển khai các giải pháp phát triển các phân khúc BĐS nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, đáp ứng nhu cầu thị trường và thúc đẩy nguồn cung BĐS", bà Hoàng Thu Hằng cho biết.