Tìm nguồn vốn cho bất động sản

PGS.TS. Nguyễn Trọng Điều, Chủ tịch Hội Doanh nhân Tư nhân Việt Nam chia sẻ, hiện tồn kho bất động sản tăng lên báo động, số ngày tồn kho bình quân theo thống kê của các công ty bất động sản niêm yết đã chạm ngưỡng 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng với kỳ hạn ngày càng dài, tốc độ triển khai dự án chậm đi, quay vòng tiền chậm lãi và áp lực lãi vay ngày càng lớn. Trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản.

Theo Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cần nghiên cứu một cách nghiêm túc về Thị Trường Bất Động Sản. Lúc nào thì Thị Trường Bất Động Sản gặp vấn đề, gặp vấn đề về "bong bóng" bất động sản, đặc biệt là giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương của người mua nhà.

Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn dến ko có hàng để bán nên dòng tiền bị âm: Nhiều dự án đắp chiếu ko có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng... Cung thiếu thực chất là thiếu vốn - ông Nghĩa nhận xét.

Hiện còn vấn đề nghiêm trọng nữa là dòng vốn lâu nay cho bất động sản đang bị đình trệ. Trái phiếu đang tăng lên một chút nhưng trái phiếu bất động sản lại đang khá trầm lắng, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8 đi xuống vô cùng nghiêm trọng. Phần lớn tài sản thế chấp ngân hàng đều là bất động sản. Đặc biệt là thị trường chứng khoán, có mặt tích cực khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu tốt.

Để giải quyết vấn đề này, ông Nghĩa cho rằng, giải pháp cấp thiết là xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là những kinh nghiệm về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm.

"Các nhà đầu tư không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền… để quyết định đầu tư mà họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào" - ông Nghĩa dẫn chứng.

Bởi vậy, để minh bạch thị trường vốn, các ngân hàng thương mại phải xếp hạng doanh nghiệp mình cho vay, dùng các chỉ tiêu tài chính và chỉ tiêu phi tài chính để xếp hạng. Bản thân Ngân hàng Nhà nước cũng có tiêu chí xếp hạng các ngân hàng thương mại rất khắt khe, gay gắt, chỉ cần một chi nhánh nhỏ bị thanh tra của ngân hàng thương mại phát hiện sai phạm thì rất có thể xếp hạng tín nhiệm của cả ngân hàng bị ảnh hưởng, room tín dụng bị ảnh hưởng. Chuyên gia này ví von, làm tài chính mà không có chuyện xếp hạng thì như sờ voi mà đoán, đi trong sương mù.

Đồng quan điểm, ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings nhận xét, mục tiêu cuối cùng là thị trường phải minh bạch thông tin. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm là đơn vị góp phần làm được điều đó, kinh nghiệm cho thấy nhiều nước đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp để minh bạch thị trường. Để làm được điều này, doanh nghiệp cần có hai báo cáo quan trọng là báo cáo kiểm toán và báo cáo xếp hạng tín nhiệm.

Việc minh bạch thông tin sẽ mang lại 4 lợi ích. Đối với cơ quan quản lý nhà nước, sẽ thuận lợi hơn trong quản lý, quản lý chặt chẽ hiệu quả theo đúng định hướng. Các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư trong và ngoài nước có thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, kịp thời để tham khảo đầu tư vào bất cứ doanh nghiệp nào nếu có nhu cầu.Cùng đó, các nhà đầu tư trên thị trường, đặc biệt cá nhân rất nhiều sẽ tạo cầu cho xã hội, quy đổi vốn thành công trên thị trường. Còn với nội tại doanh nghiệp sẽ giúp họ nâng cao chất lượng quản lý nội bộ, tạo nên một doanh nghiệp tốt, một khả năng huy động tốt - ông Minh phân tích.

Theo tính toán, từ nay đến cuối năm có khoảng 112 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, chưa nói những năm sau. Trong số 1,4 triệu tỷ đồng dư nợ trái phiếu thì có 700-800 nghìn tỷ là của doanh nghiệp bất động sản. Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn.

Một bộ phận lớn doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp. Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia - Tiến sỹ Cấn Văn Lực cho rằng, điều lo ngại đến giờ này vẫn chưa biết có được nới "room" hay không bởi "room" cũ thì nhiều ngân hàng đã cạn kiệt. Nếu giảm lạm phát xuống dưới mức kỳ vọng thì có thể nới "room". Nếu không dám sử dụng biện pháp về thuế, tài khóa để chống lạm phát, giảm nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài vào thì không thể nới "room".

Theo số liệu của Tiến sỹ Cấn Văn Lực, công bố đầu năm tăng trưởng tín dụng của Mỹ bình quân trong vòng 3 năm là 14%. "Mỹ tăng trưởng tín dụng như vậy thì Việt Nam ở mức 15-16% cũng chấp nhận được. Chúng ta thận trọng cố gắng kiểm soát được lạm phát vững chắc một chút thì chúng ta có thể nới nới rộng room tín dụng thành 15% hoặc 16%" - chuyên gia này đề xuất.

Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở bởi nhiều phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng tiếp tục phát triển... Từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700 nghìn tỷ đồng đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng).

Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản...