Sửa Luật Nhà ở gỡ 'rào cản’ cho doanh nghiệp

Còn nhiều ý kiến trái chiều

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đánh giá, dự thảo đã khắc phục các bất cập so với luật hiện hành; thống nhất với các Luật Xây dựng, Luật Đầu tư công, Luật PPP… nhưng vẫn cần rà soát, bổ sung cụ thể và phù hợp với thực tiễn hơn.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), thực tế, doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều khó khăn xuất phát từ sự chồng chéo giữa Luật Nhà ở với các luận liên quan, nhất là Luật Đất đai. Đơn cử 2 luật này đang có các quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở. Trong khi Luật Đất đai không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài, Luật Nhà ở quy định người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận.

Đại diện nhiều doanh nghiệp BĐS chia sẻ, dự thảo Luật Nhà ở nếu áp dụng, doanh nghiệp sẽ không biết trình tự, thủ tục, phương thức chọn nhà đầu tư như thế nào?, vì dự thảo luật quy định lựa chọn nhà đầu tư khác với Luật Đầu tư về quy trình chọn, đấu giá, đấu thầu, chấp nhận chủ trương nhà đầu tư… Hiện tại, quy định chọn nhà đầu tư và các vấn đề khác liên quan đang chồng chéo và gây mâu thuẫn. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình đầu tư được thông suốt…

Ở góc độ quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị Trường Bđs (Bộ Xây dựng) cho hay, đây là lần thứ hai Chính phủ, Quốc hội giao Bộ Xây dựng chủ trì sửa đổi Luật Nhà ở. Trước đây, khi sửa Luật Nhà ở và các Luật Đất đai, Kinh doanh BĐS, Bộ Luật dân sự được thông qua cùng thời điểm cũng đã tồn tại sự chồng chéo. Do đó, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp ý kiến góp ý của các chuyên gia, doanh nghiệp và gửi Bộ Tư pháp, trình Quốc hội.

Nhiều quy định cần rà soát, bổ sung phương án rõ ràng

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở do VNREA tổ chức mới đây, các chuyên gia BĐS đề xuất bổ sung nhiều quy định, nhằm đảm bảo tính thống nhất giữa dự thảo Luật Nhà ở với các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS.

Đơn cử, dự thảo Luật Nhà ở quy định “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và nghiệm thu, đưa vào sử dụng” (khoản 19) và “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (khoản 20). Tuy nhiên, dự thảo chỉ cho phép mua bán, thế chấp “nhà ở hình thành trong tương lai” là không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, mà không có quy định điều chỉnh đối với nhà ở có sẵn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này hạn chế quyền dân sự, gồm quyền thế chấp của chủ sở hữu nhà ở có sẵn; đồng thời, gây khó khăn cho quá trình xử lý nợ của ngân hàng khi tài sản bảo đảm chuyển từ giai đoạn “nhà ở hình thành trong tương lai” sang giai đoạn “nhà ở có sẵn”.

Hay dự thảo Luật Nhà ở chưa quy định rõ, chỉ nêu: “Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan và tuân thủ phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Các chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định trong tổng mức đầu tư dự án”. Trong khi đó, nhiều dự án hiện nay bị chậm tiến độ do vướng giải phóng mặt bằng. Do vậy, các chuyên gia BĐS đề nghị nhóm soạn thảo xem xét, bổ sung nguyên tắc xác định giá đền bù, để có nguyên tắc triển khai, tính toán thống nhất cho các đơn vị thi công và đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Nhà ở quy định, chung cư mi ni là loại hình tiềm ẩn nhiều rủi ro về quản lý, đảm bảo an toàn sử dụng, nhất là phòng cháy nổ. Để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, TS. Cấn Văn Lực đề xuất sửa đổi khoản 3, Điều 74 tại dự thảo luật từ “Khuyến khích thực hiện quản lý, vận hành nhà ở quy định tại Điều này theo quy định về quản lý vận hành nhà chung cư” thành “Thực hiện quản lý, vận hành nhà ở quy định tại Điều này theo quy định về quản lý vận hành nhà chung cư” hoặc bổ sung quy định cụ thể về việc quản lý, vận hành riêng dành cho loại hình nhà ở này.

Ngoài ra, dự thảo chưa quy định về phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập. Để phục vụ nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp thì không chỉ có nhà ở xã hội, mà còn có phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập. Phân khúc này có thể đóng góp quan trọng cho nguồn cung nhà giá phù hợp thu nhập đại đa số người dân…

Nhà ở đang là một vấn đề nan giải tại nước ta trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng nhanh chóng và quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ. Do đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được dư luận kỳ vọng sẽ giải quyết được nhiều vấn đề tồn tại trong lĩnh vực đất đai nói chung và nhà ở nói riêng. Bộ Xây dựng vẫn tiếp tục tiếp thu ý kiến đóng góp và tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong thời gian sớm nhất.