Nguồn cung cho thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh có chiều hướng sụt giảm

Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và Nam TP Hồ Chí Minh.

Theo CBRE Việt Nam, quý III/2022 với chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm 80% so với quý trước, nhưng lại cao hơn 49% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nguồn cung mới sụt giảm, nhưng nếu xét tổng nguồn cung trong 9 tháng năm 2022, thị trường vẫn ghi nhận số căn hộ mở bán mới tăng lần lượt 142% so với 9 tháng năm 2021; 59% so với 9 tháng năm 2020 và đạt gần 83% nguồn cung mới của 9 tháng năm 2019 - thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ. Điều này cho thấy, tín hiệu phục hồi từng bước của thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh sau đại dịch COVID-19.

Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong ba năm vừa qua, chiếm 76% nguồn cung mới quý này. Phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với các dự án lần lượt nằm ở Quận 1, Quận 7 và thành phố Thủ Đức. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất đợt mở bán của một dự án tại khu vực thành phố Thủ Đức, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường kể từ năm 2019.

Tìm mua nhà từ đầu năm 2022 đến nay, chị Lê Thị Hồng Thảo (30 tuổi, quê Long An), làm nghề kinh doanh tự do, chia sẻ: "Gia đình tôi hiện trọ ở quận Tân Bình, muốn mua nhà ở các quận lân cận mà giá nhà cao lại ít sự lựa chọn. Tôi cũng tham khảo nhiều dự án căn hộ nhưng phân khúc cao cấp chiếm đa số, giá cả lại nằm ngoài khả năng tài chính. Tôi đang phải cân nhắc mua căn hộ ở Bình Dương".

Cùng suy nghĩ với chị Thảo, nhiều người dân có nhu cầu mua nhà để ở với khả năng tài chính chỉ đủ mua căn hộ phân khúc trung cấp hiện phải chuyển hướng tìm kiếm sản phẩm sang các vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai. Đây cũng là lý do khiến cho thị trường tại các khu vực này trở nên sôi động hơn trong thời gian vừa qua, với nhiều dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt thời gian qua. Hiện giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc đều tăng khoảng 30% so với năm 2021 và cao hơn khoảng 50% so với năm 2019, đặc biệt có một số phân khúc giá tăng đến 100%.Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dự đoán những tháng cuối năm 2022 thị trường căn hộ bán ở TP Hồ Chí Minh tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách. Giai đoạn này nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguồn cung bất động sản trên thị trường sụt giảm có một phần nguyên nhân do khó khăn về nguồn vốn. Những động thái thắt chặt quản lý của các cơ quan chức năng khiến "room" tín dụng cho Thị Trường Bất Động Sản và việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ. Trong khi việc đầu tư xây dựng công trình, hạ tầng dự án, chủ đầu tư cần phải tiếp cận với nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, phát hành trái phiếu và huy động từ khách hàng. Do đó, nếu dòng vốn bị ngưng trệ thì lập tức các dự án bất động sản phải tạm dừng triển khai,…

Anh Hoàng Thanh Minh, một môi giới bất động sản ở thành phố Thủ Đức chia sẻ, thời gian qua, lượng khách liên hệ mua nhà, căn hộ chung cư giảm hẳn. Tâm lý chung hiện do giá nhà đang tăng cao so với khả năng tài chính của những người mua để ở. Số khách mua đầu tư cũng cẩn trọng hơn khi tính thanh khoản của thị trường không cao. Hơn nữa, nhà đầu tư thường tìm đến những dự án mới có giá thấp hơn để sinh lời, trong khi nguồn cung mới lại hạn chế.

Trước thực trạng này, bà Dương Thùy Dung nhận định, đây là thời điểm các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.