Góp ý sửa đổi luật liên quan để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 và tầm nhìn đến năm 2045 tại Quyết định 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ đã xác định phát triển nhà ở và Thị Trường Bđs là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, nhà ở công nhân, cán bộ, chiến sĩ, lực lượng vũ trang… Mục tiêu đến năm 2025, đạt diện tích bình quân 27 m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 28 m2 sàn/người. Đến năm 2030, diện tích bình quân 30 m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 32 m2 sàn/người.

Tuy nhiên, qua khảo sát thực tế và thống kê của VNREA, Thị Trường Bđs Việt Nam đang nảy sinh nhiều tồn tại, khó khăn, hạn chế, trong đó, đáng chú ý nhất là nhiều quy định chồng chéo tại các luật liên quan đến phát triển đất đai, nhà ở và Thị Trường Bđs, nếu không sớm được tháo gỡ, sẽ trở thành rào cản hoàn thành những mục tiêu nêu trên.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện có 6 vướng mắc hiện hữu: Giữa các luật vẫn còn nhiều quy định chồng chéo, chi phối đan xen trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và BĐS; quy hoạch sử dụng đất đại tại các địa phương chưa đồng bộ với các dự án đầu tư nhà ở, BĐS; cơ chế, chính sách đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ không phù hợp với thực tế; các tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt kiều chưa có quốc tịch Việt Nam khó tiếp cận mua và sở hữu nhà ở, BĐS; hoạt động dịch vụ môi giới tự do, chưa tạo ra môi trường kinh doanh BĐS công khai, minh bạch; vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án BĐS liên quan đến quy định hình thành trong tương lai (kể cả BĐS du lịch) chưa có quy định cụ thể.

Vì vậy, cộng đồng các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mong chờ các luật liên quan sớm sửa đổi các vướng mắc, bất cập và thống nhất các quy định.

Tổng hợp ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học và doanh nghiệp BĐS, đều có chung đề xuất Chính phủ, các bộ, ngành liên quan sớm sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng tạo điều kiện phát triển nhà ở cho người dân, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật khác; rà soát các vướng mắc bất cập để hoàn thiện chính sách về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở, đảm bảo tính dự báo quá trình phát triển; tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương đi đôi với giám sát, kiểm tra, phân bổ nguồn lực hợp lý, cắt giảm thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, sớm hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thu hút đầu tư các nguồn lực cho phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực, đô thị, đảm bảo chính sách an sinh xã hội về nhà ở; đồng thời, hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh BĐS du lịch, khơi thông dòng chảy cho thị trường này.

Riêng đối với Luật Kinh doanh BĐS, cộng đồng các doanh nghiệp mong muốn các cơ quan quản lý Nhà nước rà soát, làm rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của từng nhóm chính sách, tránh chồng chéo, vướng mắc trong quá trình thực hiện; hoàn thiện chính sách về kinh doanh BĐS, đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí giao dịch BĐS, điều kiện kinh doanh, giao dịch qua sàn, môi giới BĐS, tín dụng, thuế phí… để điều tiết thị trường, tránh khâu trung gian, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân đã được pháp luật bảo hộ.Các bộ, ngành, doanh nghiệp cùng vào cuộc

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS hiện hành nằm trong hệ thống các luật điều chỉnh Thị Trường Bđs, bởi BĐS là một hệ thống gồm đất đai, nhà ở và nhiều yếu tố khác liên quan. Trong quá trình đô thị hóa hiện nay, vấn đề chuyển dịch đất đai liên quan đến giá trị đất không rõ ràng, đối tượng bị thu hồi đất luôn không thỏa mãn với với các phương án đền bù, giải tỏa, giao đất, nộp tiền sử dụng đất... dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp kép dài. Thêm vào đó, thông tin đăng ký đất đai nhà ở và Thị Trường Bđs hiện có quá nhiều nguồn, gây nhiễu loạn thị trường. Ngoài ra, các địa phương hiện vẫn chưa có chỉ số tính toán về nhà đất, Thị Trường Bđs được công bố chính thức bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Tổng cục Thống kê.

Vì vậy, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương đề xuất hướng giải quyết thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư và Luật sửa đổi 8 luật liên quan, nhằm công khai, minh bạch toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; loại trừ các yếu tố đầu cơ, thổi giá đối với các địa bàn thông qua việc lên các phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư và đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng cũng như phát triển địa phương.

Để triển khai hiểu quả các đề xuất, Quốc hội cần sớm ban hành các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới, đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội đất nước trong giai đoạn đến năm 2030 và tầm nhìn 2045; Chính phủ cần có chỉ đạo các bộ, ngành, nghiên cứu, trình Quốc hội các văn bản Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với chất lượng đáp ứng được yêu cầu của giai đoạn mới. Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan hữu quan nghiên cứu trình Chính phủ để trình Quốc hội Luật Đất đai mới và Bộ Xây dựng nghiên cứu trình Chính phủ để trình Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới. UBND các địa phương quản lý vận hành luật pháp và thị trường đất đai, nhà ở và Thị Trường Bđs công khai, minh bạch, hướng tới thị trường phát triển và hiệu quả.

Đặc biệt, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tham gia thị trường có trách nhiệm và đóng góp hiệu quả đối với việc sửa đổi, bổ sung các luật, để tạo lập sự đồng thuận xã hội, sự phát triển của thị trường và sự sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, nhà ở và Thị Trường Bđs, tạo nên một thị trường phát triển. Các hiệp hội ngành nghề cũng cần đồng hành với thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước và doanh nghiệp đóng góp những ý kiến đa chiều, nhằm sử dụng tối ưu nguồn lực đất đai, nhà ở và BĐS, đóng góp vào sự phát triển đất nước.