Bất động sản Hà Nội: 'Sốt nóng' liệu có nguội nhanh?

Đất vùng ven, đất ngoại thành, thậm chí là đất rừng, đất đồi, đất lâm nghiệp vẫn nhận được sự quan tâm lớn của giới đầu tư và vẫn thu hút mạnh mẽ dòng tiền trong xã hội sau chuỗi thời gian dài "nằm im tránh dịch". Sốt sắng và tâm lý "không bỏ lỡ" khiến nhiều người dân "đứng ngồi không yên", đổ về săn tìm cơ hội đầu tư cùng với sự dẫn dắt nhịp điệu của đội ngũ môi giới góp phần đẩy giá đất tại các khu vực này tăng vọt trong sự ngỡ ngàng của các chuyên gia, nhà quản lý.

"Sốt nóng" trở lại

Như "biển lặng gặp gió hung", vẫn những địa bàn quen thuộc của thị trường, giá đất tại vùng ven Thủ đô từng sốt nóng 1- 2 năm trước, sau một thời gian dài lắng xuống vì dịch COVID-19 bất ngờ trỗi dậy, tiếp tục trở lại vị trí ưu tiên trong con mắt của giới đầu tư.

Thông tin từ nhiều kênh cho thấy, chỉ trong 1 tháng trở lại đây, giá đất Quốc Oai tăng 15 - 20%, Ba Vì thậm chí lên đến 45%. Hiện tại, đất Ba Vì là điểm nóng sốt đối với giới đầu tư không chỉ từ xu hướng "bỏ phố về quê" mà còn đến từ thông tin quy hoạch Khu du lịch Quốc gia Ba Vì - Suối Hai. Nhiều nhà đầu tư vẫn bất chấp đầu tư với ý định làm trang trại, khu nghỉ dưỡng kiếm lời. Các huyện Sóc Sơn, Hoài Đức, Mê Linh, thị xã Sơn Tây, Hòa Lạc cũng đã tăng thêm 10 - 15 triệu đồng/m2 đất.

Nguyên nhân chủ đạo làm nên đợt sóng lần này xuất phát từ nguồn thông tin từ huyện lên quận, từ quận lên thành phố khiến những khu vực này trở thành tâm điểm của các nhà đầu tư lớn, nhỏ, trên thị trường. Bên cạnh đó, Thành phố Hà Nội gần đây cũng đã có thêm nhiều kế hoạch đầu tư các nút giao thông trọng điểm, hàng loạt dự án hạ tầng tỷ đô liên tục được quy hoạch và xây dựng khiến sức nóng về nhà đất được đẩy lên cao hơn bao giờ hết.

Thậm chí, với những khu vực vùng ven sông Hồng vốn đã tăng giá đầu năm do có thông tin Quy hoạch phân khu đô thị nay lại càng trở nên đắt giá. Nguyên nhân là do thành phố ra thông báo mới sẽ thực hiện phê duyệt Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng chậm nhất trong nửa đầu tháng 1/2022. Thông tin ngày càng rõ ràng, cụ thể về Quy hoạch phân khu mới đã khiến giá đất ở Thạch Cầu, Cự Khối, Bắc Cầu, Đông Anh dậy sóng, tăng thêm khoảng 20% so với thời điểm trước. Hàng loạt nhà đầu tư đã tới những địa điểm này để tìm hiểu và mua những miếng đất có giá trị.

Cũng để lợi dụng sự sốt nóng và quan tâm về Thị Trường Bất Động Sản, đội ngũ cò đất, môi giới nhà đất đã thổi bùng cơn sốt đất lên cao. Nhiều môi giới bất động sản bất chấp đổ về các nơi là điểm nóng về giá đất tại Hà Nội để chèo kéo khách, giới đầu tư, tạo ra những đợt sóng đầu tư nhằm kiếm lợi nhuận. Số lượng văn phòng môi giới, giao dịch nhà đất xuất hiện dày đặc tại các điểm nóng.

Chỉ tính riêng khu vực Đông Anh hay Long Biên đã có tới hàng chục văn phòng môi giới nhà đất lớn nhỏ mọc lên san sát nhau. Nhiều hàng quán cà phê, buôn bán phút chốc đã biến thành địa điểm kiêm môi giới nhà đất cho khách hàng có nhu cầu quan tâm đến đất đai. Môi giới sẵn sàng tung tin về giá đất, rao bán đất sinh lời nhanh, đồn thổi về sức nóng của thị trường và các cơ hội để đầu tư, hình thành nên những cơn sốt đất ảo để làm lũng đoạn thị trường.

Những cơn sốt đất trong năm qua đã khiến nhiều người lo lắng, đặc biệt là những người có nhu cầu về đất. Tuy nhiên, khi nhìn nhận lại, mức giá đất đắt đỏ thực chất chỉ là trên miệng cò đất, còn trên thực tế, các giao dịch mua bán nhà đất không nhiều. Đất trồng cây lâu năm, đất ruộng, đất đồi, các dự án đã bỏ hoang vốn không có nhiều người hỏi mua. Giá đất thực tại vốn không hề tăng cao như lời cò đất, nếu có thì chỉ nhích nhẹ theo sức nóng của thị trường.

Theo phản hồi của người dân và cả chính quyền địa phương, mặc dù người tới xem khá nhiều nhưng số lượng giao dịch mua bán đất thành công, tỉ lệ chốt mua thấp. Thậm chí, ở một số địa phương giá đất không tăng nhiều so với thời điểm cuối năm 2020. Đơn cử tại khu đất giãn dân thôn Đồng Táng, xã Đồng Trúc hay xã Bình Yên (huyện Thạch Thất) ngay gần Trường Đại học FPT và Khu Công nghệ cao Láng - Hoà Lạc nhưng có không ít thửa đất được rao bán nhiều tháng nay không có người mua.

Tương tự, tại huyện Gia Lâm, có những mảnh đất 40-50m khách mua hơn nửa năm nay nhưng lợi nhuận chỉ tăng khoảng 10%, chứ không tăng "chóng mặt" như dư luận đồn thổi… Đặc biệt, bước sang tháng cận Tết Nguyên đán 2022, cảnh đông đúc người mua, bán không còn xuất hiện. Thay vào đó, các mảnh đất đã im lìm nằm chờ khách tới mua.

Sốt nóng liệu có nguội nhanh?

Lý giải hiện tượng này, các chuyên gia cho rằng có lẽ do sự khan hiếm nguồn cung nhà ở, đất đai ở vùng trung tâm Thủ đô mà nhà đầu tư và người có nhu cầu mua đất có xu hướng tìm đến vùng ven đô nhiều hơn. Song trên thực tế, nhu cầu đầu tư thực, ở thực và dài hạn thường rất ít. Do đó, giá đất thường chỉ tăng một thời gian khi được "thổi" rồi nhanh chóng trở về giá cũ.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc tăng giá đất không chỉ do cò đất tung tin mà còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo. Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập.Việc tăng giá đất tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người có nhu cầu mua đất thật có thể không mua được hoặc phải mua với giá quá cao so với thực tế; các nhà đầu tư thì có nguy cơ gặp phải nợ xấu, lỗ nặng khi giá đất có thể quay về giá trị ban đầu. Người bán thì không bán được nhưng vẫn đưa ra giá trên trời mong kiếm được lời nhanh ngay trong cơn sốt đất.

Khi giá tăng cao quá nhanh vượt xa giá trị thực và khả năng thanh toán của phần lớn người dân cũng dễ phát sinh ra "bong bóng" bất động sản. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cảnh báo, các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, thiếu kiến thức tham gia đều có nguy cơ mua phải những bất động sản ảo, bất động sản không phù hợp quy định pháp luật và có khả năng mất trắng hoặc khoản đầu tư có thể bị lỗ. Nếu nhà đầu tư muốn mua bất động sản ở thời điểm này, đặc biệt ở các địa bàn đang chờ quy hoạch, dự án lớn triển khai, hạ tầng giao thông kết nối vào nội đô vẫn chưa hoàn chỉnh thì bất động sản chưa thể sinh lời nhanh.

Các chuyên gia khuyến nghị, để tránh dẫn đến tình trạng "bong bóng" bất động sản, nhà đầu tư cần cảnh giác không chạy theo các cơn sốt, tin đồn về quy hoạch hạ tầng, các dự án hay phân khúc bất động sản rủi ro, nên chọn đầu tư các dự án có pháp lý đầy đủ và của các doanh nghiệp bất động sản uy tín. Đồng thời, không nên tham gia vào những thị trường có hiện tượng ảo, "sốt" giá, những thị trường không chính thống, không phù hợp các quy định của pháp luật.

Khi đầu tư đất nền, với những sản phẩm phải chốt trong ngắn hạn và những thị trường đang sốt nóng có quy hoạch mới để kích cầu thị trường, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm đến vấn đề quy hoạch và pháp lý. Thị trường bất động sản vốn luôn có nhiều tiềm năng trong trung – dài hạn nhưng thời điểm này không dành cho đầu tư "lướt sóng" theo kiểu "chộp giật", nhà đầu tư cần phải có kế hoạch đầu tư chiến lược rõ ràng.

Cơn sốt đất ảo có thể bùng nổ bất kì lúc nào và gây ra những rủi ro nghiêm trọng cho cả người mua và người bán. Việc cần làm lúc này là phải tháo gỡ vướng mắc, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu chính đáng của thị trường, tránh để tình trạng cung cầu lệch lạc, mất cân đối kéo dài.

Các chuyên gia cho rằng, chính quyền địa phương cần phải sớm vào cuộc, cần thiết nên có những biện pháp mạnh tay làm giảm hoạt động giao dịch, nhất là việc xử lý triệt để các vi phạm, chấn chỉnh thị trường mua bán nhà đất.

Mặt khác, chính quyền cũng phải công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án, đặc biệt là những dự án lớn hay sáp nhập, nâng cấp đơn vị hành chính… để người dân, doanh nghiệp nắm rõ. Việc công khai quy hoạch chính là giải pháp mấu chốt để ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá đất để trục lợi bất hợp pháp.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh những vướng mắc trong quy định của pháp luật, sửa đổi nội dung các quy định của luật hiện hành có liên quan, tạo hành lang pháp lý quản lý Thị Trường Bất Động Sản chặt chẽ cũng là việc làm cần thiết để giảm sốt đất, giúp Thị Trường Bất Động Sản phát triển lành mạnh hơn.